Wohnungsmarkt Berlin 2026: Mieten, Mietspiegel, Neubau und Leerstand

Ein Markt, der sich nicht entspannt, sondern an Grenzen stößt

Der Berliner Wohnungsmarkt sendet 2026 widersprüchliche Signale. Die Mieten bei Neuvermietung steigen kaum noch oder geben in einzelnen Auswertungen sogar nach. Gleichzeitig ist der Leerstand extrem niedrig, und die Zahl neu fertiggestellter Wohnungen sinkt deutlich. Beides passt zusammen, wenn man die Ursache nicht im Angebot sucht, sondern in der Zahlungsfähigkeit der Nachfrager: Die Mieten sind an einem Punkt angekommen, an dem viele Haushalte nicht mehr mitgehen können.

Für Eigentümer großer Bestände ist diese Unterscheidung wichtig. Ein Markt mit stagnierenden Angebotsmieten und hohem Leerstand verlangt eine andere Strategie als ein Markt mit stagnierenden Angebotsmieten und fast keinem Leerstand. Berlin gehört eindeutig zur zweiten Gruppe.

Angebotsmieten: Stillstand nach Jahren des Anstiegs

Die Investitionsbank Berlin hat in ihrem Wohnungsmarktbericht 2025, vorgestellt am 06.03.2026, eine mittlere Angebotsmiete von 15,78 EUR/m² für das Jahr 2025 ermittelt. Nach Angaben der IBB ist das der geringste Anstieg seit Beginn der Erfassung im Jahr 2012. Der Wohnmarktreport Berlin 2026 von Berlin Hyp und CBRE, veröffentlicht im März 2026, kommt mit 15,80 EUR/m² und einem Plus von 0,1 Prozent zu einem nahezu identischen Befund.

Einen deutlich höheren Wert nennt JLL in seinem Wohnungsmarktüberblick für das erste Halbjahr 2026 vom 27.07.2026: Die Median-Angebotsmiete bei Neuvermietung lag in Berlin bei 18,66 EUR/m² und damit 4,3 Prozent unter dem Vorjahreswert. Im Durchschnitt der acht größten deutschen Städte stieg sie laut JLL um 3,0 Prozent auf 17,98 EUR/m². Hamburg legte um 4,7 Prozent auf 18,63 EUR/m² zu, München blieb mit 25,41 EUR/m² der teuerste Markt. Als Hauptgrund für die nachlassende Dynamik nennt JLL den Druck auf die Erschwinglichkeit.

Die unterschiedlichen Niveaus erklären sich aus Datenbasis, Zeitraum und Abgrenzung der ausgewerteten Inserate. Wer Zahlen verschiedener Häuser nebeneinanderlegt, sollte deshalb nicht die Niveaus vergleichen, sondern die Richtung. Und die ist eindeutig: Die Dynamik der vergangenen Jahre ist gebrochen, Berlin entwickelt sich im ersten Halbjahr 2026 schwächer als die übrigen großen Städte.

Bestandsmieten und der Mietspiegel 2026

Für die laufende Bewirtschaftung ist nicht die Angebotsmiete maßgeblich, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat den Berliner Mietspiegel 2026 am 28.05.2026 veröffentlicht; er ist am selben Tag in Kraft getreten und ersetzt den Mietspiegel 2024. Das durchschnittliche Mietniveau liegt laut Senatsverwaltung bei 7,71 EUR/m² nettokalt, berechnet als Median. Grundlage sind rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten, der Mietspiegel gilt für rund 1,6 Millionen Wohnungen und ist von allen beteiligten Mieter- und Vermieterverbänden als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Wichtig für die Praxis ist die neue Wohnlagenzuordnung. Nach Angaben der Senatsverwaltung liegen jetzt 29,4 Prozent der Adressen in einfacher Wohnlage (zuvor 28,5 Prozent), 49,9 Prozent in mittlerer Wohnlage (zuvor 52,1 Prozent) und 20,7 Prozent in guter Wohnlage (zuvor 19,4 Prozent). Einzelne Häuser können also die Spalte gewechselt haben, in beide Richtungen.

Wie weit Angebot und Bestand auseinanderliegen, zeigen die Zahlen der im BBU organisierten Wohnungsunternehmen, die die IBB in ihrem Bericht ausweist: Neuvertragsmieten von 9,54 EUR/m² im Zeitraum Juli 2024 bis Juni 2025 und eine durchschnittliche Bestandsmiete von 7,10 EUR/m². Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken bestätigt die schwache Mietentwicklung. Laut vdp-Immobilienpreisindex für das zweite Quartal 2026, veröffentlicht am 10.08.2026, stiegen die Neuvertragsmieten in Berlin binnen eines Jahres nur um 0,6 Prozent, der geringste Zuwachs unter den sieben größten Städten.

Neubau: Genehmigungen steigen, Fertigstellungen fallen

Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldete am 22.05.2026 rund 11.000 fertiggestellte Wohnungen für das Jahr 2025. In Neubauten entstanden 9.524 Wohnungen nach 14.632 im Vorjahr, weitere 1.503 Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Der Einbruch betrifft also vor allem den klassischen Neubau.

Bei den Genehmigungen zeigt sich dagegen eine Wende. Laut Pressemitteilung des Amts vom 01.04.2026 wurden 2025 in Berlin 13.754 Wohnungen genehmigt, 40,7 Prozent mehr als 2024 und der erste Anstieg nach acht Jahren mit Rückgängen. Für neue Mehrfamilienhäuser wurden 10.767 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 36,6 Prozent.

Bundesweit ist das Bild ähnlich. JLL beziffert die Fertigstellungen 2025 in Deutschland auf 206.600 Wohnungen, 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Berlin Hyp und CBRE haben für ihren Report 214 Neubauprojekte mit rund 45.000 Wohnungen analysiert; 34 Prozent der Projekte entfallen auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, 60 Prozent auf private Bauherren, und 87,3 Prozent der Wohnungen entstehen außerhalb des S-Bahn-Rings.

Zwischen Genehmigung und Bezug vergehen in der Regel mehrere Jahre. Die steigenden Genehmigungen werden die Angebotslage deshalb erst mit Verzögerung verbessern, und ob jede genehmigte Wohnung auch gebaut wird, hängt von Baukosten und Finanzierung ab.

Leerstand, Nachfrage und Kaufpreise

Die marktaktive Leerstandsquote im Berliner Geschosswohnungsbau geben Berlin Hyp und CBRE mit 0,3 Prozent an. Das ist faktisch Vollvermietung: Fluktuationsreserve im üblichen Sinn existiert kaum. Auf der Nachfrageseite nennt die IBB für Ende 2024 eine Einwohnerzahl von 3.685.265, ein Plus von 22.884 Personen gegenüber dem Vorjahr.

Bei den Kaufpreisen verzeichnen Berlin Hyp und CBRE einen durchschnittlichen Angebotspreis für Eigentumswohnungen von 5.813 EUR/m² und ein Plus von 2 Prozent. Der vdp meldet für Berliner Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Preisanstieg von 1,6 Prozent zum Vorjahr; nur Stuttgart lag unter den sieben größten Städten darunter. Die IBB weist in ihrem Bericht für neu errichtete Eigentumswohnungen einen mittleren Angebotskaufpreis von 7.995 EUR/m² für 2025 aus, 3,8 Prozent mehr als im Vorjahr.

Der regulatorische Rahmen in Kürze

Die Berliner Mietpreisbremse gilt nach Beschluss des Senats vom 11.11.2025 vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 für das gesamte Stadtgebiet. Bei Mietbeginn darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gilt in Berlin nach der Kappungsgrenzenverordnung aus dem Jahr 2023 bis zum Ablauf des 10.05.2028. Die geplante Mietrechtsreform des Bundes behandeln wir in einem eigenen Beitrag.

Welche Zahl wofür taugt

Die Vielzahl der Berliner Mietkennzahlen führt in Gesprächen mit Banken, Käufern und Mietern regelmäßig zu Missverständnissen. Angebotsmieten stammen aus Inseraten. Sie zeigen, zu welchen Preisen Wohnungen angeboten werden, nicht zu welchen Preisen sie tatsächlich vermietet werden, und sie bilden nur den kleinen Teil des Bestands ab, der gerade den Mieter wechselt. Gut vermietbare Wohnungen erscheinen zudem oft nur kurz oder gar nicht auf Portalen.

Der Mietspiegel beruht dagegen auf einer Erhebung bestehender Mietverhältnisse und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Er ist die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen im Bestand und für die Frage, welche Miete bei Neuvermietung unter der Mietpreisbremse zulässig ist. Sein Median von 7,71 EUR/m² liegt deshalb weit unter jeder Angebotsmiete, ohne dass eine der beiden Zahlen falsch wäre.

Die Bestands- und Neuvertragsmieten großer Wohnungsunternehmen, wie sie die IBB für die BBU-Mitglieder ausweist, sind eine dritte Größe. Sie spiegeln die Vermietungspraxis von Unternehmen mit großen Beständen wider und eignen sich als Referenz für die tatsächliche Ertragslage im breiten Markt.

Für die Bewertung eines Bestands kommt es auf die Kombination an: Wie weit liegt die Ist-Miete unter dem Mietspiegel, welcher Teil davon ist in welchen Fristen durchsetzbar, und welche Miete wäre bei einer Neuvermietung unter Beachtung der Mietpreisbremse realistisch?

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Der Mietspiegel 2026 ist die wichtigste Stellschraube des Jahres. Wer Mieterhöhungen auf den Mietspiegel stützt, sollte jede Adresse gegen die neue Wohnlagenzuordnung prüfen und die Mieterhöhungsfristen im Bestand systematisch nachhalten. Ein Wechsel von mittlerer in einfache Wohnlage kann bereits kalkulierte Spielräume verringern, ein Wechsel in gute Wohnlage kann sie erweitern.

Zweitens: Bei Neuvermietungen sind die Grenzen enger geworden, und zwar nicht nur rechtlich. Wenn Angebotsmieten stagnieren oder fallen, ist die zulässige Höchstmiete nicht mehr automatisch die am Markt erzielbare Miete. Vermarktungsdauer und Absagequoten sind in dieser Phase aussagekräftiger als Portaldurchschnitte.

Drittens: Der geringe Leerstand bleibt ein Schutz gegen Vermietungsrisiken. Er verlagert das Risiko aber auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter. Ein funktionierendes Forderungsmanagement und frühe Gespräche bei Rückständen gewinnen an Bedeutung.

Viertens: Der schwache Neubau stützt den Wert von Bestandsimmobilien mittelfristig. Die Kaufpreise steigen in Berlin aber langsamer als in den meisten anderen Metropolen. Wer Bestände bewertet oder refinanziert, sollte mit moderaten statt mit vergangenen Wachstumsraten rechnen.

Fünftens: Für jede Entscheidung die passende Zahl wählen. Angebotsmieten beschreiben das Neuvermietungspotenzial, der Mietspiegel das rechtlich durchsetzbare Niveau im Bestand, und Bestandsmieten großer Vermieter die tatsächliche Ertragsbasis.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• Investitionsbank Berlin: Pressemitteilung „IBB Wohnungsmarktbericht 2025: Stagnierende Angebotsmieten, moderate Bestandsmieten und ansehnliche Neubaubilanz“, 06.03.2026
• Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Publikationsseite, 2026
• Immobilienmanager: „Wohnungsmarktreport Berlin 2026“ (Berlin Hyp und CBRE), 26.03.2026
• Berlin Hyp und CBRE: Wohnmarktreport Berlin 2026, März 2026
• JLL: Wohnungsmarktüberblick H1 2026, 27.07.2026
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin: Pressemitteilung „Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht“, 28.05.2026
• vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“ (vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026), 10.08.2026
• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Pressemitteilung Nr. 59 „Erneut weniger fertiggestellte Wohnungen gemeldet (Korrektur)“, 22.05.2026
• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Pressemitteilung Nr. 50 „Zahl genehmigter Wohnungen steigt wieder“, 01.04.2026
• Senatskanzlei Berlin: Pressemitteilung „Mietpreisbremse für ganz Berlin um vier Jahre verlängert“, 11.11.2025
• Senat von Berlin: Vorlage zur Kappungsgrenzenverordnung 2023 (in Kraft 11.05.2023, außer Kraft mit Ablauf des 10.05.2028)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.