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Ratgeber · Recht

Heizungsrecht, CO2-Preis und Wärmeplan: Was Portfolioeigentümer 2026 wissen müssen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das bisherige Heizungsgesetz abgelöst, der CO2-Preis soll 2027 stabil bleiben, und Berlin hat seinen Wärmeplan beschlossen. Was gilt, was geplant ist und welche Schritte sich jetzt lohnen.

14.09.2026 · 7 Min. Lesezeit · HEPA Immobilien GmbH

Drei Ebenen, eine Investitionsentscheidung

Wer über die Heizung eines Mehrfamilienhauses oder eines Gewerbeobjekts entscheidet, bewegt sich 2026 auf drei Ebenen gleichzeitig. Das Bundesrecht legt fest, welche Anlagen eingebaut werden dürfen und wie Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Der CO2-Preis bestimmt, was fossile Energie im Betrieb kostet. Und die kommunale Wärmeplanung zeigt, welche Versorgung am Standort voraussichtlich verfügbar sein wird. Alle drei Ebenen haben sich in den vergangenen Monaten bewegt.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Beschlossen und in Kraft

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10.07.2026 in dritter Lesung in namentlicher Abstimmung mit Änderungen beschlossen. Der Bundesrat hat laut Infoportal der Bundesregierung am selben Tag zugestimmt. Das Gesetz wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die ersten Regelungen, darunter die zum Heizungstausch, gelten seit dem 29.07.2026. Die ersten Regelungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie sollen laut Infoportal sechs Monate später folgen, weitere Bestimmungen nach Angaben von Haufe gestaffelt zum 01.01.2027, 01.01.2028 und 01.01.2030.

Der wichtigste Einschnitt: Die bisherige Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, ist entfallen. Eigentümer können wieder zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridanlagen, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen wählen. Nach Angaben der Bundesregierung müssen Brennstoffe für Heizungen ab 2045 vollständig klimaneutral sein.

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt eine sogenannte Bio-Treppe. Neue Gas- und Ölheizungen müssen mit einem steigenden Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Zusätzlich sind ab 2028 eine Grüngasquote und eine Grünheizölquote für die Lieferanten vorgesehen.

Neue Kostenteilung für neue fossile Heizungen

Für Vermieter ist die Kostenverteilung besonders relevant. Bei neu eingebauten Gas- oder Ölheizungen in bestehenden Wohngebäuden tragen Mieter nach Angaben des Bundestags ab 2028 nur noch die Hälfte des CO2-Preises und der Netzentgelte; Haufe nennt als Stichtag den 01.01.2028. Ab 2029 tragen Vermieter auch die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe, begrenzt auf einen Beimischungsanteil von höchstens 30 Prozent. Für bestehende Heizungen bleibt es laut Haufe beim bisherigen Stufenmodell, bei dem sich der Mieteranteil nach der Energieeffizienz des Gebäudes richtet und zwischen 5 und 100 Prozent liegen kann.

Damit verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung. Eine neue Gasheizung ist in der Anschaffung oft günstiger, belastet den Vermieter aber dauerhaft mit der Hälfte der CO2-Kosten und der Netzentgelte sowie einem Teil der Mehrkosten der Biobeimischung.

Gebäuderichtlinie: Anforderungen an Nichtwohngebäude

Das Gesetz setzt zugleich die europäische Gebäuderichtlinie um. Laut Infoportal der Bundesregierung ist das Nullemissionsgebäude als Neubaustandard für behördliche Gebäude ab 2028 und für alle anderen Gebäude ab 2030 vorgesehen; für Nichtwohngebäude sollen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz schrittweise eingeführt werden. Die Kanzlei GÖRG beschreibt dafür einen Ansatz, nach dem bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent und bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent des Bestands zu modernisieren sind. Hinzu kommen nach GÖRG eine Pflicht zur Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude ab 70 Kilowatt Nennleistung mit Ausnahmen sowie ein digitalisierter Energieausweis, der künftig auch Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus ausweist.

CO2-Preis: 2026 und 2027 im Korridor, danach Markt

Im nationalen Emissionshandel gilt 2026 nach § 10 Absatz 2 BEHG ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Emissionszertifikat, also je Tonne CO2. Ursprünglich sollte 2027 der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, das ETS 2, beginnen. Die EU-Umweltminister haben sich am 05.11.2025 auf eine Verschiebung geeinigt, das Europäische Parlament stimmte am 13.11.2025 zu. Nach Angaben der Deutschen Emissionshandelsstelle beginnt die Regelphase des ETS 2 damit zum 01.01.2028; bis einschließlich des Berichtsjahres 2027 besteht die Abgabepflicht ausschließlich im nationalen System.

Für 2027 hat das Bundeskabinett am 12.08.2026 eine Novelle des Brennstoffemissionshandelsgesetzes beschlossen, nach der der Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne fortgeführt werden soll. Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf dem Bundestag als Drucksache 21/7869 vom 07.09.2026 vorgelegt. Die Novelle ist damit noch nicht beschlossen.

Ab 2028 ändert sich die Logik grundsätzlich. Die Deutsche Emissionshandelsstelle weist darauf hin, dass im ETS 2 keine Festpreise und kein Preiskorridor vorgesehen sind und es auch keine vorgegebene Preisobergrenze gibt; es existieren lediglich preisstabilisierende Mechanismen. Wie hoch der CO2-Preis ab 2028 sein wird, ist deshalb nicht verlässlich vorherzusagen.

CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Evaluierung liegt vor

Die Bundesregierung hat einen Bericht zur Evaluierung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes vorgelegt, über den der Pressedienst des Bundestags am 27.04.2026 berichtete. Danach soll die Aufteilung weiterhin auf Basis tatsächlicher Verbräuche erfolgen; für Nichtwohngebäude wird ein Stufenmodell erarbeitet, und Anpassungen bei Fernwärme und Mieterschutz werden angestrebt. Der Bericht ist Grundlage für eine mögliche Novelle; beschlossen ist dazu bislang nichts.

Berlin: Wärmeplan beschlossen

Für Berlin lief die Frist zur Vorlage des kommunalen Wärmeplans laut ZfK am 30.06.2026 ab. Der Senat hat seinen Wärmeplan zwei Wochen vorher, am 16.06.2026, beschlossen. Er teilt die Stadt in Gebiete mit unterschiedlichen voraussichtlichen Versorgungsarten ein und zeigt in Fünfjahresschritten mit interaktiven Karten, wie sich die Versorgung bis 2045 entwickeln kann.

Laut ZfK vom 16.06.2026, die sich auf das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg beruft, wurden 2022 rund 28 Prozent der Berliner Haushalte mit Fernwärme versorgt. Bis 2045 soll der Fernwärmeanteil auf 45 Prozent steigen, und 95 Prozent der Wärme sollen dann über Wärmenetze und Wärmepumpen bereitgestellt werden. Nach dem Berliner Energiewendegesetz sollen bis 2030 40 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder Abwärme stammen.

Entscheidend für Eigentümer ist die Rechtswirkung. Die ZfK hält fest: „Das Wärmeplanungsgesetz sieht keine Verbindlichkeit für die Wärmeplanungen der Kommunen vor.“ Auch der Senat betont, dass Eigentümer in ihrer Entscheidung frei bleiben; eine zentrale Anlaufstelle soll bei der Umsetzung unterstützen.

Zeitachse der wichtigsten Termine

Aus den beschlossenen und geplanten Regeln ergibt sich eine Reihe von Terminen, die in die Investitionsplanung gehören:

  • 29.07.2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt in wesentlichen Teilen.
  • 2027: Nationaler CO2-Preis nach dem Entwurf der BEHG-Novelle weiter im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne; die Novelle ist noch nicht beschlossen.
  • 01.01.2028: Beginn der Regelphase des ETS 2; hälftige Teilung von CO2-Kosten und Gasnetzentgelten bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen; Start der Grüngasquote.
  • 2029: Die Bio-Treppe beginnt mit mindestens 10 Prozent.
  • 2030: Mindestanteil 15 Prozent; Nullemissionsgebäude als Neubaustandard (für behördliche Gebäude ab 2028); Berliner Ziel von 40 Prozent erneuerbarer Wärme oder Abwärme; die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude sollen modernisiert sein.
  • 2033: Schwelle von 26 Prozent bei Nichtwohngebäuden.
  • 2035 und 2040: Mindestanteile von 30 und 60 Prozent.
  • 2045: Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral; Berliner Wärmeversorgung zu 95 Prozent über Wärmenetze und Wärmepumpen.

Diese Übersicht ersetzt nicht die Prüfung der Übergangs- und Ausnahmeregeln im Gesetz. Sie zeigt aber, dass eine heute eingebaute Heizung während ihrer Nutzungsdauer mehrere dieser Stufen durchlaufen wird und ihre Betriebskosten sich entsprechend verändern.

Was Portfolioeigentümer jetzt tun sollten

Erstens: Heizungsbestand erfassen. Für jedes Objekt sollten Alter, Energieträger, Leistung und voraussichtliches Austauschjahr der Heizung dokumentiert sein. Ohne diese Übersicht lässt sich weder die Kostenbelastung noch der Investitionsbedarf planen.

Zweitens: Standort gegen den Wärmeplan prüfen. Liegt ein Objekt in einem voraussichtlichen Wärmenetzgebiet, kann ein Anschluss eine Alternative zur Einzellösung sein. Liegt es außerhalb, rückt die Wärmepumpe in den Vordergrund. Der Plan ist unverbindlich, er ist aber die beste verfügbare Orientierung.

Drittens: Neue fossile Heizungen mit Vollkosten rechnen. Die hälftige Kostenteilung ab 2028 und die Bio-Treppe ab 2029 gehören in jede Vergleichsrechnung, ebenso ein CO2-Preis ab 2028, der nicht mehr durch einen Korridor begrenzt ist. Sensitivitäten mit unterschiedlichen CO2-Preisen sind sinnvoller als eine einzelne Annahme.

Viertens: Nichtwohngebäude einordnen. Eigentümer von Gewerbeobjekten sollten klären, wo ihre Gebäude im Verhältnis zu den neuen Mindestanforderungen stehen und ob Gebäudeautomation nachgerüstet werden muss.

Fünftens: CO2-Kostenaufteilung in der Abrechnung sauber umsetzen. Das Stufenmodell für bestehende Heizungen verlangt eine korrekte Einstufung des Gebäudes, die dokumentiert und für Mieter nachvollziehbar sein sollte.

Sechstens: Gesetzgebung weiter verfolgen. Die BEHG-Novelle für 2027 und die Anpassung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes sind noch offen. Entscheidungen, die von diesen Regeln abhängen, sollten mit Vorbehalt geplant werden. Das gilt besonders für Heizungswechsel in größeren Beständen, bei denen zwischen Planung, Ausschreibung und Einbau oft viele Monate liegen.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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